リビオシティ文京小石川のマンションレビュー・考察
こんにちは。今日は文京区・小石川エリアに登場する注目のマンション 「リビオシティ文京小石川」 をご紹介します！
1. 物件の基本データ
まずは基本情報から。
- 物件名：リビオシティ文京小石川
- 所在地：東京都文京区小石川4丁目
- 総戸数：522戸（＋店舗1区画）
- 構造・規模：鉄筋コンクリート造・地上10階建て
- 敷地面積：約12,487㎡
- 間取り：1LDK〜3LDK
- 専有面積：35.89㎡〜71.55㎡
- 価格帯：6,100万円台〜1億3,100万円台
- 権利形態：70年定期借地権方式
- 引渡予定：2027年2月下旬
https://livio-sumai.jp/pj/koishikawa/outline
都心の真ん中でありながら、この規模感。文京区内で500戸超のプロジェクトはかなり珍しいです。
2. 駅からのアクセス
交通アクセスは次のとおり。
- 都営三田線「白山」駅 徒歩10分
- 都営三田線・大江戸線「春日」駅 徒歩11分
- 東京メトロ丸ノ内線・南北線「後楽園」駅 徒歩12分
- 東京メトロ丸ノ内線「茗荷谷」駅 徒歩13分
4駅4路線が使えるので、通勤・通学の選択肢が広いのがポイント。特に丸ノ内線が使えるのは大手町方面に勤務する人には嬉しいですね。
3. 眺望・周辺環境
「小石川」といえば文京区の中でも落ち着いた住宅地。高層ビルが林立するエリアではないため、眺望は抜け感よりも 緑の多さ が魅力です。
- 一部住戸からは 小石川植物園の豊かな緑 を望める
- 上層階（10階付近）では開放感あるビューが期待できる
- 周囲に教育施設や商業施設も揃っていて暮らしやすさ◎
特に植物園の存在感は大きく、自然を身近に感じられる環境です。
4. 大規模マンションならではの魅力
総戸数522戸というスケールを活かし、共用施設やサービスも充実予定。
- 屋上テラス、フィットネス、ライブラリーラウンジなど
- スーパー併設（1階店舗部分）
- 専用シャトルバス運行予定
- 24時間有人管理、コンシェルジュサービス
都心型の利便性と、ゆとりある生活空間の両方を意識した計画になっています。
注意点は 70年定期借地権方式 という点。購入を検討する場合は、ライフプランと権利関係をしっかり理解しておく必要があります。
とはいえ、都心でこれだけの規模感と緑の近さを両立できる物件はそう多くありません。文京区内で新築マンションを探している方には、ぜひ注目してほしい一棟だと思います。
5. 文京区の新築マンション相場
まずは、文京区全体の新築マンション価格を見てみましょう。
- 文京区の新築平均坪単価は 約550〜650万円前後（2025年時点）
- 千代田区や港区よりは抑えめですが、都心3区に次ぐ高さ
- 特に「小石川」「本郷」「後楽園」周辺は教育・医療環境が強みで、ファミリー需要が安定
つまり、文京区は「資産性が極端に上がりにくいが、落ちにくい」タイプのエリアといえます。
6. リビオシティ文京小石川の価格帯と位置づけ
- 価格帯：6,100万円台〜1億3,100万円台
- 専有面積：35.89㎡〜71.55㎡
- 坪単価に直すとおおむね 600万円台
文京区の相場感に沿っており、特別に割安という印象はありません。ただし、
- 敷地規模12,000㎡超・総戸数522戸
- スーパー併設やシャトルバスなど生活利便性の高さ
- 植物園隣接という環境価値
これらを考えると、相場の中でも住みやすさに価値を見出す層には選ばれやすい価格設定といえます。
7. 資産性を考えるポイント
資産性を考える際に重要なのは「売却時に値崩れしにくいか」です。
- 強み
- 文京区というブランド力
- 大規模マンション＝管理安定性が高い
- 教育環境の良さでファミリー需要が安定
- 植物園隣接という唯一性
- 懸念点
- 定期借地権（70年）なので、所有権物件と比べると再販市場では割安に見られる可能性あり
- 高層タワーのようなシンボル性・眺望プレミアムは限定的
結論としては「資産価値の上昇は期待しにくいが、文京区需要と大規模マンションの安定性で値崩れはしにくい」というイメージです。
8. 周辺物件との比較
周辺の新築・築浅マンション相場
- 茗荷谷駅徒歩圏の新築：坪単価650〜700万円
- 後楽園駅周辺のタワマン（例：ブランズタワー文京小石川）：坪単価700〜800万円
これらと比べると「リビオシティ文京小石川」は 少し抑えめの価格レンジ。ただしこれは「所有権ではなく定借」である点を織り込んでいると考えられます。
まとめ
リビオシティ文京小石川は、
- 文京区内の相場と比べると 定借前提でやや割安
- 資産性は「値上がり期待型」ではなく「安定維持型」
- ファミリーの実需層にとっては、住み心地と安心感を優先できる選択肢
というポジションにあるといえます。
投資目線で「短期売却益」を狙う物件ではありませんが、実需で長く住むなら十分に検討する価値あり。特に「文京区で子育てを」と考える方にはフィットしやすいでしょう。
リビオシティ文京小石川は、文京区内でも大規模かつ珍しい「定借マンション」という位置づけを持っています。通常、文京区の分譲マンションは供給数が限られており、資産価値も安定しやすい傾向にあります。しかし定借物件は、購入時点で利用期間が限定されるため、資産としての性質が大きく異なります。
一方で、この「定借」だからこそ、同規模・同立地の所有権マンションよりも価格を抑えて入手できるメリットがあります。文京区のブランド性や交通利便性を享受しつつ、自己居住用として割り切れば、資産価値の伸びに頼らずとも合理的な選択肢になりえます。
さらに注目したいのは、敷地規模が大きく、住民専用の中庭や共用施設による生活環境の質向上が期待できる点です。小石川植物園や教育施設が周辺に多く、子育て世代や落ち着いた暮らしを求める層に適した立地条件といえます。
つまり、リビオシティ文京小石川は「資産価値の最大化」ではなく、居住満足度や生活利便性を重視した選択として検討することに意義があります。これまで文京区に住みたいけれど価格面で二の足を踏んでいた方にとって、一定の合理性を持つ物件になりそうです。
